2018年3月，廣東省物資產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物產(chǎn)公司或轉(zhuǎn)讓方）所持廣東廣物房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣物地產(chǎn)）45%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)項(xiàng)目，經(jīng)南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)南方產(chǎn)權(quán)）組織，在廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)聯(lián)合產(chǎn)權(quán)）公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)歷經(jīng)15小時(shí)497輪報(bào)價(jià)，最后由標(biāo)的企業(yè)原股東行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)成為最終受讓方，成交價(jià)格達(dá)510248萬(wàn)元，這場(chǎng)備受地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的廣物地產(chǎn)股權(quán)之戰(zhàn)隨之塵埃落定。本次轉(zhuǎn)讓成為南方產(chǎn)權(quán)近年來(lái)國(guó)資產(chǎn)權(quán)交易競(jìng)拍次數(shù)最多、歷時(shí)最長(zhǎng)的項(xiàng)目。

一、項(xiàng)目背景

廣物地產(chǎn)是廣東省國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)廣東省廣物控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣物控股）的三級(jí)子企業(yè)，是一家專(zhuān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)住宅房地產(chǎn)、商業(yè)及辦公寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)。廣物地產(chǎn)業(yè)務(wù)植根廣州、深耕海南、輻射泛珠三角區(qū)域，土地儲(chǔ)備面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。經(jīng)過(guò)多年努力，廣物地產(chǎn)已成長(zhǎng)為一家成熟且專(zhuān)業(yè)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)，被業(yè)界譽(yù)為“起步最短、發(fā)展最快、功能最齊、潛力最大”。

受近年房地產(chǎn)政策調(diào)控、地產(chǎn)市場(chǎng)急劇變動(dòng)、行業(yè)資金監(jiān)管進(jìn)一步趨緊等宏觀環(huán)境因素影響，廣物地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，整體融資環(huán)境不容樂(lè)觀，企業(yè)后續(xù)發(fā)展需要更強(qiáng)有力的支持。同時(shí)，廣物控股為廣物地產(chǎn)約37億元債務(wù)提供了融資擔(dān)保，承擔(dān)了較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)有資產(chǎn)保值增值壓力較大。根據(jù)《中共廣東省委、廣東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的意見(jiàn)》《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于深化省屬?lài)?guó)有企業(yè)改革的實(shí)施方案》《省屬?lài)?guó)有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化方案》等系列文件的精神，調(diào)整國(guó)有資本布局結(jié)構(gòu)、做強(qiáng)做優(yōu)國(guó)有企業(yè)、增強(qiáng)企業(yè)活力成為國(guó)企改革的重中之重。為響應(yīng)廣東省委省政府、省國(guó)資委關(guān)于國(guó)企主業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略部署，實(shí)現(xiàn)混合所有制下國(guó)有資本在充分競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，廣物控股研究決定有序退出傳統(tǒng)住宅類(lèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，啟動(dòng)廣物地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。

二、項(xiàng)目操作

（一）“嚴(yán)”守細(xì)節(jié)，細(xì)致專(zhuān)業(yè)服務(wù)

1全面梳理，風(fēng)險(xiǎn)防控不留死角

早在項(xiàng)目接洽初期，南方產(chǎn)權(quán)就成立專(zhuān)項(xiàng)工作小組與轉(zhuǎn)讓方對(duì)接，小組成員覆蓋交易、法務(wù)風(fēng)控、信息技術(shù)等方向，務(wù)求在每個(gè)交易細(xì)節(jié)全方位思考，給予轉(zhuǎn)讓方更多專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。同時(shí)，專(zhuān)項(xiàng)工作小組對(duì)項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行了梳理，針對(duì)原股東部分股權(quán)被查封、標(biāo)的轉(zhuǎn)讓形式、廣物控股擔(dān)保責(zé)任解除、原股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行權(quán)方式、重大瑕疵披露等關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，逐一分析、細(xì)化，抓住工作重點(diǎn)，有效提高工作效率。

2精心安排，盡調(diào)服務(wù)細(xì)致入微

廣物地產(chǎn)成立至今，擁有全資或控股子公司共60多家，涉及的盡調(diào)資料繁多，這增加了項(xiàng)目盡職調(diào)查工作的難度。南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方對(duì)提供的盡調(diào)資料進(jìn)行分類(lèi)整理，并建議轉(zhuǎn)讓方同時(shí)提供紙質(zhì)及電子文檔材料，以便意向受讓方進(jìn)行查閱。此外，南方產(chǎn)權(quán)還專(zhuān)門(mén)為意向受讓方提供盡調(diào)場(chǎng)地、辦理盡調(diào)保密手續(xù)，并派專(zhuān)職人員留守現(xiàn)場(chǎng)為意向受讓方答疑，發(fā)現(xiàn)不清晰的地方及時(shí)向轉(zhuǎn)讓方反饋，落實(shí)具體情況。

（二）“巧”設(shè)方案，實(shí)現(xiàn)各方共贏

1有效提高優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行權(quán)效率，保障項(xiàng)目充分競(jìng)價(jià)

一是原股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律賦予原股東的權(quán)利，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行權(quán)時(shí)間對(duì)整個(gè)交易能否順利完成有重大影響。鑒于廣物地產(chǎn)原股東不放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，南方產(chǎn)權(quán)在與轉(zhuǎn)讓方溝通討論并綜合考慮各方因素后，建議轉(zhuǎn)讓方與各原股東提前充分溝通，就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行權(quán)時(shí)間進(jìn)行共同決策，形成一致意見(jiàn)；盡可能縮短通知、傳遞、回復(fù)等后續(xù)行權(quán)環(huán)節(jié)，加快推進(jìn)交易進(jìn)程。廣物地產(chǎn)于2018年2月9日召開(kāi)了股東會(huì)，并經(jīng)決議通過(guò)，約定本次交易優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行權(quán)時(shí)間為：①如形成競(jìng)價(jià)，應(yīng)在競(jìng)價(jià)活動(dòng)結(jié)束次日起5個(gè)工作日內(nèi)，以書(shū)面方式確認(rèn)是否行使同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；②如采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，應(yīng)在出具通知書(shū)次日起5個(gè)工作日內(nèi)，以書(shū)面方式確認(rèn)是否行使同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如未在約定時(shí)間內(nèi)行使同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

二是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)公司法〉若干問(wèn)題的規(guī)定（四）》的規(guī)定，適用《公司法》第七十一條第二款、第三款或者第七十二條規(guī)定的“書(shū)面通知”“通知”“同等條件”時(shí)，可以參照產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所的交易規(guī)則。為此，南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方根據(jù)廣物地產(chǎn)股東會(huì)決議設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行權(quán)方式，并在轉(zhuǎn)讓信息披露中做詳細(xì)公告：“轉(zhuǎn)讓方將合格意向受讓方在網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)系統(tǒng)當(dāng)中的最高受讓報(bào)價(jià)書(shū)面告知原股東，征詢(xún)?cè)蓶|是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。根據(jù)有關(guān)約定，原股東應(yīng)在轉(zhuǎn)讓方出具征詢(xún)函次日起5個(gè)工作日內(nèi)以書(shū)面方式確認(rèn)是否行使同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。在受讓報(bào)名環(huán)節(jié)，要求意向受讓方對(duì)信息披露內(nèi)容、相關(guān)交易制度等進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，確保交易各方清楚知曉整套交易流程及相關(guān)規(guī)則，降低后續(xù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

三是為最大限度發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，本次交易采用“自由競(jìng)價(jià)+限時(shí)競(jìng)價(jià)”的網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式。同時(shí)，鑒于給予非原股東競(jìng)買(mǎi)人充分報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)，競(jìng)價(jià)中特別設(shè)置了“追加報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，具體操作方式如下：限時(shí)競(jìng)價(jià)階段結(jié)束、產(chǎn)生非原股東最高報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)人后，競(jìng)價(jià)系統(tǒng)立即進(jìn)入追加報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)；非原股東最高報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)人在該環(huán)節(jié)擁有一次提高報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)，加價(jià)幅度不受限制，報(bào)價(jià)時(shí)限為5分鐘；非原股東最高報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)人在追加報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中的最終報(bào)價(jià)視為本次網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)的最高受讓報(bào)價(jià)。經(jīng)非原股東最高報(bào)價(jià)方確認(rèn)后，轉(zhuǎn)讓方將該報(bào)價(jià)書(shū)面告知原股東，征詢(xún)?cè)蓶|是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2梳理債權(quán)債務(wù)關(guān)系，解除融資擔(dān)保責(zé)任

鑒于廣物地產(chǎn)所處房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系較復(fù)雜，既涉及擔(dān)保類(lèi)型的或有負(fù)債，也涉及以資管計(jì)劃為通道的債權(quán)債務(wù)投資。同時(shí)，廣物控股為標(biāo)的企業(yè)及其對(duì)外投資公司的銀行貸款和其他融資行為提供了約37億元的擔(dān)保，房地產(chǎn)融資擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)較高。南方產(chǎn)權(quán)協(xié)助轉(zhuǎn)讓方厘清債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并在轉(zhuǎn)讓方案中設(shè)置了對(duì)相關(guān)金融債權(quán)債務(wù)及擔(dān)保的承接義務(wù)。具體包括：受讓方須以承諾保本保息的方式，承接相關(guān)資管計(jì)劃的劣后級(jí)份額（原為廣物控股持有，屬于間接擔(dān)保的資金）；受讓方須在簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》后受讓相關(guān)資管計(jì)劃的優(yōu)先級(jí)份額（原為第一創(chuàng)業(yè)公司持有，屬于標(biāo)的企業(yè)的債務(wù)），并提供三份無(wú)條件不可撤銷(xiāo)銀行履約保函（合計(jì)金額不低于65億元），同時(shí)解除廣物控股的相關(guān)債務(wù)；廣物地產(chǎn)涉及的韶關(guān)“三舊”改造項(xiàng)目的未分配利潤(rùn)作為債權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給受讓方。

3多渠道重點(diǎn)推薦，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)大幅度溢價(jià)

項(xiàng)目推進(jìn)期間，南方產(chǎn)權(quán)通過(guò)預(yù)披露、網(wǎng)站平臺(tái)、廣告橫幅、會(huì)員渠道、微信平臺(tái)、投資者信息平臺(tái)等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行線上線下重點(diǎn)推介，吸引了眾多房地產(chǎn)業(yè)投資者的關(guān)注。通過(guò)廣泛的市場(chǎng)發(fā)動(dòng)，最終征集到碧桂園、保利、陽(yáng)光城、卓越集團(tuán)等國(guó)內(nèi)多家龍頭房企參與競(jìng)價(jià)。該項(xiàng)目競(jìng)價(jià)活動(dòng)于2018年3月16日上午10時(shí)開(kāi)始，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為357548萬(wàn)元，歷經(jīng)15小時(shí)，最終報(bào)價(jià)為510248萬(wàn)元，項(xiàng)目溢價(jià)率達(dá)427%。

三、項(xiàng)目啟示

廣物地產(chǎn)股權(quán)債權(quán)的順利轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸樾聲r(shí)代國(guó)有資本深入推進(jìn)改革、退出非主營(yíng)業(yè)務(wù)、實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)布局調(diào)整提供又一成功案例。從項(xiàng)目引進(jìn)、準(zhǔn)備、掛牌到最終的競(jìng)價(jià)成交，我們得到以下啟示：

一是依法合規(guī)保障原股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，充分披露行權(quán)方式，尊重非優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)權(quán)。在本次交易中，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行權(quán)時(shí)間、方式由各股東自行決策并完整全面予以公告。在符合法律規(guī)定前提下，操作更加靈活，大幅提高行權(quán)效率，為項(xiàng)目順利推進(jìn)奠定了良好基礎(chǔ)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)中特設(shè)“追加報(bào)價(jià)”，保障項(xiàng)目充分競(jìng)價(jià)，有效提高競(jìng)價(jià)增值率。兼顧各方利益訴求，實(shí)現(xiàn)國(guó)資最大化增值，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用。

二是產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)是國(guó)企國(guó)資優(yōu)化資債結(jié)構(gòu)、提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要平臺(tái)。交易前，轉(zhuǎn)讓方的股東（廣物控股）為廣物地產(chǎn)及其對(duì)外投資公司的銀行貸款和其他融資行為提供了約37億元的擔(dān)保，承擔(dān)著較大金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)本項(xiàng)目的掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥V物控股及物產(chǎn)公司成功剝離原有擔(dān)保責(zé)任、轉(zhuǎn)移或有金融風(fēng)險(xiǎn)，大大降低了企業(yè)杠桿率，企業(yè)資債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。通過(guò)“瘦身健體”獲得更健康的“體魄”，進(jìn)一步提升國(guó)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)“降杠桿、保增長(zhǎng)、促發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供“催化劑”，為企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供“助推器”。

三是作為中國(guó)資本市場(chǎng)的重要組成部分，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)是推進(jìn)國(guó)企國(guó)資改革的重要渠道。物產(chǎn)公司在2007年以450萬(wàn)元的價(jià)格投資廣物地產(chǎn)，通過(guò)本次公開(kāi)交易，回收資金510248萬(wàn)元，股權(quán)投資回報(bào)率達(dá)到1100多倍；廣物控股及物產(chǎn)公司的現(xiàn)金流得到極大提升，成功實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)的最大化增值。

根據(jù)《關(guān)于深化國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》（中發(fā)〔2015〕22號(hào)）的精神，產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的資本市場(chǎng)屬性正式在國(guó)家頂層設(shè)計(jì)層面得以確立，這為產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)指明了發(fā)展方向。在國(guó)家大力推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時(shí)代背景下，隨著國(guó)企國(guó)資改革的深入推進(jìn)，產(chǎn)權(quán)交易資本市場(chǎng)作為與證券市場(chǎng)并列的資本市場(chǎng)重要組成部分，其交易內(nèi)容日益多元化，投融資服務(wù)能力不斷提升；將充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、市場(chǎng)融資、資產(chǎn)配置三大功能，持續(xù)為國(guó)有資本布局的優(yōu)化調(diào)整、做優(yōu)做強(qiáng)國(guó)有企業(yè)提供全方位和強(qiáng)有力的支撐，為國(guó)企國(guó)資高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展保駕護(hù)航。